‘미분양’ 때문에 곡소리나던 지방 건설사들이 눈 돌린 곳

전국적 미분양 가구수 증가세
대구 건설사 공항 수주 목표
동탄 투자 열풍 전국 양극화

최근 전국적인 미분양 아파트가 증가하면서 건설사들이 골머리를 앓고 있다. 하지만 수도권보다 지방의 미분양 거래 상황이 더욱 심각하다. 특히 대구는 ‘미분양 무덤’이라고 불릴 정도로 거래가 저조한 상황이다. 이에 대구의 건설사는 대구공항 등 공공이 운영하는 사업 수주를 계획 중이다.

높은 금리와 경제 악화로 주택경기 침체가 장기화하면서 대구지역 건설사들이 ‘생존 전략’에 대해 고심하고 있다고 알려졌다.

대구의 미분양 물량이 좀처럼 해소될 기미가 보이지 않고, 수익률 저하가 예측되는 상황에 놓여있기 때문이다. 하지만 건설사 중 상당수가 수십 년간 대구·경북에서만 사업을 운영하여 ‘토박이 기업’이라는 점에서 타지역 진출이 쉽지 않은 상황이다. 

지난 3월 18일 부동산R114에 따르면 지난해 2023년 12월 기준으로 지역별 미분양 물량을 보면 대구시의 미분양 아파트는 1만 245가구로 전국에서 가장 많은 가구수를 보인다. 

대구는 2023년 3월부터 12월까지 미분양이 지속해서 감소하는 수치를 보였다. 하지만 기존에 워낙 많은 물량이 쌓여 있어 해소하지 못해 여전히 ‘미분양 무덤’이라는 오명을 받고 있다. 

특히 악성 미분양으로 분류되는 ‘준공 후 미분양’도 1,044가구로 조사됐다.  지방 건설사들은 ‘‘준공 후 미분양’이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실을 초래하는 ‘뇌관’이 될 수 있다는 점에서 대구의 심각성을 볼 수 있다. 

수도권 위주로 사업장을 운영하는 대형 업체보다 지방 건설사들은 경기 침체 등의 여파를 크게 겪을 수밖에 없는 상황이다. 지방 건설사는  미분양 사태가 장기화하면서 주택사업을 통해  메우지 못한 손실분이 계속 쌓이고 있는 상황으로 알려졌다. 

이에 따라 대구 건설사들 사이에선 “더 이상 공격적인 아파트 사업이 불가능하다”는 반응이 지배적이다. 공급량이 수요량보다 많은  상황에서 섣부르게 분양 계획을 내놓기 어렵다고 전망하는 것이다.

이러한 상황에 한 건설사는 대구 신공항 등 공기업 등 국가가 발주하는 ‘관급 토목 공사’를 적극 수주하겠다고 나섰다. 

 한 건설사 관계자는  “토목공사는 공사 기간이 길다 보니 그 일정동안 자잿값 등이 오르면 어느 정도 반영해 주기도 한다”며 “토목 공사의 중간이윤은 크다고 할 수 없지만 요즘처럼 시장이 어려울 땐 이마저도 안정적인 상황이다”라고 말했다.

지방 건설사들의 어려움은 특정 지역에 국한하지 않고 대구뿐만 아니라 다른 지방의 건설사 또한 힘든 상황을 겪는 상황이다.

국토교통부에 따르면 2024년 1월 1일부터 3월 13일까지 건설사(종합·전문) 자진 폐업 신고 건수는 835건에 이른다고 밝혔다. 근 10년 만에 최대 수치로 기록되었다. 지속적인 자금난을 견디지 못하고 부도(당좌거래정지) 처리된 업체도 같은 기간 총 6곳으로 밝혔다. 이는 작년 2023년 동기간에 기록한 3곳에 비해 두 배의 수치를 보인다. 

부산을 중심으로 자체 사업을 하는 A 건설사 대표는 “지방을 중심으로 문 닫고 있는 건설사들이 늘고 있다.”며  “현재 고금리와 고물가 상황이 겹치는 시기에 건설 경기가 단기간에 정상화하기는 힘들 것 같다”라고 말했다. 이어 그는 “통폐합을 앞둔 지방 대학교와 비슷한 심정으로 상황을 보고 있다”라고 토로했다.

최근 미분양 물량이 늘어난 곳은 이전엔 상대적으로 청약시장이 선방하던 지역으로 일명 ‘청약불패’라고도 불렸다. 

특히 가장 유명한 ‘청약불패’라고 불리던 대전이 대표적이다. 2023년  8월 분양한 대전 ‘둔산 자이 아이파크’는 4만 8,000여 명이 청약에 몰리며 평균 경쟁률 68.7 대 1의 높은 경쟁 기록을 보였다. 2023년 대전의 평균 청약 경쟁률은 27.8 대 1로 알려졌으며 이는 전국 평균 경쟁률인 10.7 대 1보다 크게 웃도는 수치를 보였다.

하지만 2023년 11월과 12월 대전에서 분양한 단지들이 다른 지방과 마찬가지로 고전을 면치 못했다. 그중 ‘도마 포레나해모로’는 전체 464가구 중 162가구가 주인을 찾지 못하고 있다. 이어 ‘힐스테이트 가양 더와이즈’도 일반공급 물량인 315가구 중 108가구가 미달했다고 알려졌다. 

한 대형 건설사 임원은  “대전은 인접 지역인 세종시보다  공급 물량이 상대적으로 적어 그동안 청약시장에서 호조를 겪었다”라면서도 “하지만 최근 고금리, 주택시장 침체가 지속되면서 급격히 청약시장이 위축되고 있다”고 분석했다. 이어 그는 “입지와 브랜드에 따른 양극화와 경쟁이 심화할 것”이라고 전망했다.

한편 최근 동탄은 광역급행철도(GTX)가 들어선다는 소식에 많은 투자자들이 몰리고 있다. 

이어 전셋값 상승으로 매매가와 차이가 좁혀져 ‘갭투자’의 성지로 몰리는 등 수요가 대폭 증가하였다. 

동탄에 속하는 화성시 능동 동탄푸른마을두산위브는 지난 1월22일 매매와 전세 계약이 동시에 진행되었다. 각각 4억 5,000만 원과 3억 8,000만 원으로 7,000만 원 차이만 있었다. 이는 7,000만 원으로 아파트를 구입할 수 있다는 것이다. 

이러한 상황에 지방과 반대로 동탄은 투자의 성지로 몰리고 있다. 지방은 미분양 아파트가 늘어나서 골치인데, 동탄은 광역철도의 개통으로 너도나도 아파트를 매입하려고 하고 있다. 

이에 대해 정부는 전국적으로 균형적인 지역 투자에 관심을 가져야 한다.