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쏟아지는 ‘갭투자자들’ 때문에 부동산 사장님도 겁난다는 곳

김진아 기자 조회수  

동탄신도시 갭투자자들 몰려
GTX 개통, 실거주자 늘어나
전세 사기, 깡통 사기 증가 우려

출처: 뉴스1

올해 경기도 화성 동탄신도시에 부동산 투자에 관심을 보이는 사람들이 몰려오고 있다. 

수도권광역급행철도(GTX)의 개통 예정 지역 중심으로 매매가는 하락과 전세가 상승이 동반하면서, 전세를 가지고 집을 매수하는 일명 ‘갭투자’가 다시 고개를 들고 있다. 특히 3월 말 GTX의 개통을 앞두고 있는 동탄 신도시 일대에 갭투자 거래가 두드러지고 있는 모습이다. 

1억 원대 미만의 금액으로 아파트를 매수하여 거래를 진행한 경우도 확인됐다. 동탄 2신도시는 동탄 1신도시에 비해 신축 아파트가 많이 분포되어 있어 1억 원 후반부터 5억 원대까지의 갭투자가 이어지고 있다. 

지난 12일 부동산 빅데이터 업체인 아실에 따르면 2024년 1월 이후 이날까지 전국에서 가장 많은 갭투자가 이루어진 지역으로 경기도 화성시로 조사됐다. 조사에 따르면 화성시에서는 45건의 갭투자 거래가 이루어진 걸로 확인된다. 이어서 수원 영통구와 충남 천안 서북구에서도 갭투자가 30건 이상 거래됐다고 한다. 

출처: 뉴스1

교통 호재로 인해 실거주 수요가 늘어난 상황에서 매매가는 낮아지고 전세가는 꾸준히 상승해 갭투자에 매우 유리한 환경이 조성된 게 갭투자 거래 증가 이유로 꼽힌다. 

화성시의 갭투자 현황을 분석하면 1억 원 이하의 소액 투자가 다수를 차지했다. 한 사례로 동탄신도시에 속하는 화성시 능동에 있는 동탄푸른마을두산위브는 지난 1월 22일 매매가 4억 5,000만 원과 전세가 3억 8,000만 원이 동시에 체결되었다. 위의 아파트는 전용 면적 73㎡로 알려졌다. 이러한 체결은 7,000만 원으로 아파트를 구매한 셈이다. 다만 해당 거래는 직거래로 이루어져 가족 및 친족, 지인 간 거래일 가능성도 있다. 

또한 인근의 ‘동탄숲속마을 모아미래도1단지’의 경우도 20223년 12월 20일 전용면적 84㎡인 매물이 4억 8,500만 원에 매매됐는데, 같은 달 29일 단기임대로 보증금 4억 3,600만 원에 세입자와 계약을 맺어 갭은 4,900만 원이었다. 이어서 반송동에 있는 동탄시범다은메타역롯데캐슬 전용면적 84㎡ 매물도 지난 2월 5일 6억 2,000만 원에 매매거래가 이뤄졌고, 전세계약은 5억 2,000만 원에 체결돼 1억 원 정도 차이가 났다.

출처: 뉴스1

하지만 갭투자는 큰 위험이 존재한다. 매매가가 내려갈 경우 몇 년 전부터 막대한 피해 금액과 피해자를 만든 ‘전세 사기’, ‘깡통 전세’로 될 수 있기 때문이다. 또한 투자자들이 ‘무자본’으로 투자를 진행할 경우 이러한 피해는 더욱 발생할 확률이 높아진다. 더하여 매매가는 내려가고 전세가는 올라가는 역전세가 발생한다면, 대한민국 땅에는 또다시 전세 계약 피해자들이 늘어날 수도 있다. 

2024년 상반기까지 만기 전세 계약 가운데 60%는 역전세로 확인됐다. 또한 10%는 깡통전세의 위험이 있는 것으로 분석됐다. 이와 관련해 예산정책처는 “집주인들이 역전세와 같은 문제로 인해 보증금 반환에 어려움을 겪고 있고, 또한 무리한 갭투자의 결과로 보이기도 한다”고 말했다. 

여경희 부동산R114 수석연구원은 “전세와 매매에 가격 차가 좁아지면 갭투자·깡통전세 문제가 다량 발생할 수 있다”며 “특히 주택시장이 위축된 지방에서 전세가율이 높게 형성되는 점을 감안하면 갭투자 등의 투자수요 활성화에는 한계가 있다고 생각한다” 또한 그녀는 “오히려 깡통전세를 주의 경계할 필요가 있다”고 말했다.

출처: 뉴스1

여전히 전세 사기 불길이 일 년 넘게 빌라(연립·다세대주택)시장을 위협하고 있다. 

아파트 전세는 전국에서 강세를 이어가지만, 비(非)아파트인 빌라 등 다세대가구의 전세는 전세사기 여진으로 거래량이 없다 싶을 정도다. 전세 불신이 지속되자 주거비 부담이 상대적으로 더 많은 월세나 아파트 전제 및 월세 시장에 대한  쏠림현상이 심화하고 있다. 

한 전문가는 앞으로 수년 이상 빌라 전세시장이 침체할 수 있다고 예측 전망했다.

12일 법원 등기정보광장 통계 분석 결과 2024년 2월 기준 전국 집합건물(아파트·오피스텔·다세대주택·집합상가 등)에 대한 임차권등기명령신청 건수는 4,278건으로 2023년 12월 3,744건 대비해서  534건(14.3%) 증가했다.

임차권등기명령신청은 임대인이 임차인(세입자)에게 보증금을 반환하지 못하는 상황이 발생할 경우, 임차인이 법적 대항력과 우선변제권 등의 자신을 보호할 수 있는 규정을 유지하기 위한 제도다. 이 제도의 신청 건수가 늘었다는 것은 전세 사기 등으로 전세보증금을 돌려받지 못한 임차인이 증가했다는 것을 알 수 있다. 

출처: 뉴스1

또한 무자본으로 갭투자를 진행해 보증금을 반환하지 못하는 경우 강력한 처벌을 받을 수 있다. 

지난 11일 무자본 갭투자 방식으로 빌라 30여 채를 구매하여 다량의 전세 계약을 맺은 뒤 52억 원의 임차보증금을 돌려주지 않은 ‘전세 사기범’이 검찰에 징역 12년 형을 구형받았다. 

검찰은 무자본 갭투자자 ‘이모’ 씨에게 징역 12년을 선고해달라고 재판부에 요청했다고 전해진다. 이 씨는 혐의를 모두 인정했지만, “공범들에게 명의만 빌려줬고, 실제 대가로 수령한 돈은 500여만 원뿐”이라 주장하며 선처를 호소했다고 전해진다.

무리한 갭투자 방식은 지양해야 하며, 투자를 진행할 때는 전문가와의 신중한 상의가 필요하다.

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김진아 기자
124sgggma@pikle.io

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