“잘못하면 쪽박”…‘잠삼대청’ 전셋가 오르는데, 갭투자 어려운 이유

매매가와 전세가 사이 차이 커
낮은 금리에도 대출 규제 여전
초기 투자 자금 더 많이 필요

매매가 대비 전셋값이 차지하는 비율을 의미하는 전세가율이 오르면서 ‘갭투자(전세 끼고 매매)’에 대한 관심이 높아지고 있다. 전세가율이 높으면 비교적 적은 종잣돈으로 아파트를 매수할 수 있기 때문이다.

KB국민은행에 따르면 1월 기준 전국 아파트 전세가율은 68%다. 서울은 54%로 2022년 11월 이후 최고치를 기록했다. 그러나 서울에서의 갭 투자는 제한적일 것이라는 것이 전문가들의 의견이다.

매매가 대비 전셋값이 차지하는 비율을 의미하는 전세가율이 오르면서 ‘갭투자(전세 끼고 매매)’에 대한 관심이 높아지고 있다. 전세가율이 높으면 비교적 적은 종잣돈으로 아파트를 매수할 수 있기 때문이다.

KB국민은행에 따르면 1월 기준 전국 아파트 전세가율은 68%다. 서울은 54%로 2022년 11월 이후 최고치를 기록했다. 그러나 서울에서의 갭 투자는 제한적일 것이라는 것이 전문가들의 의견이다.

서울시가 지난 2월12일 송파구 잠실동과 강남구 삼성·청담·대치동 일대 토지거래허가구역 지정을 해제하면서 아파트 매매가가 전체적으로 상승한 영향이다.

이전에는 주택을 구매하면 즉시 실거주 의무 2년이 부여됐지만, 규제 완화 이후엔 매매와 동시에 전세를 놓는 것이 가능하다. 즉, 토지거래허가구역이 해제되면서 규제가 완화됨에 따라 전세 매물이 더 풀릴 여지가 생겼다는 것이다.

또한, 현재 매매가 상승을 주도하고 있는 ‘잠삼대청’ 지역의 경우 토지거래허가구역으로 4년 넘게 지정된 여파로 전셋값이 이미 많이 오른 상황이기 때문에 전세가가 매매가 상승세를 따라 급격하게 오르기 어려운 특수한 상황이다.

이 같은 현상으로 전국 아파트 전세가율은 지난달에도 계속 상승 추세지만, 서울 아파트만 전세가율이 하락세를 보였다. 서울 아파트 전셋값이 매매가 상승 속도를 따라가지 못하면서 상대적으로 전세가율이 하향한 것이다.

서울 아파트 전세가율은 작년 10월(53.92%) 이후 3개월간 상승한 뒤 지난달 하락으로 전환했다. 특히 지난달 강남 11개 구 아파트 전세가율은 전월 대비 0.04%포인트 하락하며 강북 14개 구(0.02%포인트)보다 더 큰 하락 폭을 기록했다.

지난달 서울시의 토지거래허가구역 해제 이후 강남 3구와 한강 변 핵심지를 중심으로 신고가 거래가 나오고 있지만, 매매가 상승이 전세가 상승을 이끌지는 못하는 모양새다. 매매가와 전세가는 비례 관계지만, 거주지의 편의성이나 쾌적함이 갑자기 좋아지지 않는 한 전세가는 매매가 대비 완만한 상승세를 그린다.

여기에 통상적으로 매매가는 투자 가치에 따라, 전세가는 실거주 편의에 따라 변동이 이루어져 현재 갭 투자 가치가 있는 서울 내 아파트의 경우 대부분이 매매 목적이 실거주가 아닌 투자에 있어 이러한 현상이 나타나고 있다고 해석된다.

실제 이번 규제 완화 최대 수혜 단지 중 하나로 꼽히는 ‘잠실동 엘스 아파트 전용면적 84㎡’는 지난달 신고가 30억 원을 기록하며 손바뀜했다. 같은 달 전세 거래 최고가는 13억 원으로 매매가와 전세가 차이는 17억 원에 달한다.

토지거래허가구역 해제의 가장 큰 효과는 전세를 끼고 주택을 구매하는 ‘갭투자’가 가능하다는 점이지만, 이처럼 매매가와 전세가 차이가 벌어지는 경우 투자자가 조달해야 하는 자금이 더 커져 부담될 수밖에 없다.

또한, 금리가 하락하고는 있지만 대출 규제는 여전한 상황도 전세가에 영향을 미치고 있다. 7월에는 스트레스 DSR 3단계 시행 예정이며, 이전보다 대출 한도는 더 줄어든다. 한 관계자는 이 같은 현상에 대해 “집값 상승 기대심리가 커지면 결국 세입자 대출, 즉 전세보증금에 대한 대출을 강화하게 된다”라며 “올 하반기에도 대출 규제는 더 강화될 예정으로 보여 갭투자를 하는 시대는 저물었다고 봐야 한다”라고 덧붙였다.

다만 한 전문가는 “무주택 실수요자들이 갭투자로 방향을 틀어 내 집을 마련할 경향이 나타날 것”이라며 “매매를 미루면서 월세 수요가 늘어나 월세는 조금 올라갈 것으로 보인다”라고 전망하기도 했다.