‘공인중개사’는 왜 공범이 되었나…’전세사기’가 계속되는 이유

전세사기 5,000억원대 피해액
조직적 범죄에 이용되는 전세사기
믿었던 공인중개사의 배신

2023년 4분기까지 조사된 전세 사기 피해액은 약 5,105억 원이다. 피해액만 보더라도 엄청난 사회적 이슈임을 알 수 있다. 

이러한 전세 사기 가해자 중 공인중개사들이 빠짐없이 등장하고 있어 세간에 경악을 사고 있다. 신뢰를 기반으로 중립적이고 객관적인 지위를 갖고 임대인과 임차인은 연결하는 가교 역할을 해야 하는 ‘공인중개사’가 임대인과 같은 편이 되어 전세 사기의 주범 및 공범이 되고 있는 것이다. 

공인중개사는 어쩌다가 전세사기 공범이 되었는가?

‘김경민 서울대학교 환경대학원 교수’는 크게 4가지로 정리했다.  1. 정보 비대칭성 존재 2. 공인 중개사의 도덕적 해이 3. 모니터링과 패널티 시스템 부재 4. 전세 제도 자체의 리스크 

공인중개사와 임차인에게는 정보량의 비대칭성이 존재한다. 더 많은 정보를 가진 공인중개사는 그만큼 계약에 있어서 유리한 우위의 자리를 차지하게 된다. 공인중개사가 나쁜 마음을 먹고 이를 사기에 적용한다면 임차인은 속수무책으로 당할 수밖에 없다. 

또한 김경민 교수는 ‘전세 제도’에 대한 모니터링 시스템과 패널티 시스템의 부재가 공인중개사를 전세사기 주범·공법에 기여하게 된다고 얘기했다. 엄격한 규율 안에서 계약 시 모니터링 하는 기관의 부재는 임차인에게 악조건인 상황이 가중 된다고 얘기한다. 더하여 전세 사기는 보증금을 갈취하는 ‘금융 범죄’임에도 정부가 나서서 확실한 처벌을 하지 않는 패널티 시스템의 부재는 공인중개사가 부정을 저지를 수 있는 환경을 조성한다고 말한다. 

마지막으로 전세 제도 자체의 위험성을 얘기했다. 전세 제도는 매매가 보다는 적지만, 상당히 높은 금액을 보증금으로 이용하여 1년 또는 2년 임차인이 임대인의 집에 거주하는 것이다. 여기서 임차인의 돈은 임대인에게 넘어가는 것이기 때문에 임대인은 갑이 될 수 있는 유리한 조건이다. 이런 리스크가 있는 제도가 실존하는 것 자체가 공인중개사가 전세 사기의 공범 또는 주범이 될 수 있는 요소로 설명했다. 

전세사기는 조직적 범죄에도 이용될 수 있다. 이른바 ‘인천 빌라왕’이 인천 미추홀구에서 다수의 피해자를 양산한 사기를 벌일 수 있었던 것은, 그가 자신의 편인 공인중개사를 고용한 것이다. 이러한 사실을 숨긴 채 전세 계약은 체결되었고, 많은 피해자를 발생시켰다. 

주택도시보증공사(HUG)는 2023년 작년 기준 인천에 개업하여 활동 중인 공인중개사 약 7000개 중 약 100곳을 전세 사기 의심 공인중개사무소로 보고 있다. 10%에 해당하는 엄청난 비율이다. 

이들 중 피해자의 상당수가 젊은 20·30세대라고 밝혀져 기성세대의 미안함과 청년세대의 두려움이 가속되고 있다. 

이러한 전세에 대한 공포심은 임대차 시장에서 월세 선호도가 전세보다 더욱 높게 측정되었다. 

2024년 3월 5일 ‘박진백 국토연구원 부연구위원’과 ‘박천규 본부장’은 ‘주택임대차시장 현황과 개선 방향’ 보고서를 발표하며, 최근 임대차시장의 현황을 설명했다. 

보고서에 따르면 임대차 거래에서 월세의 비중이 증가하고 있음을 볼 수 있다. 전세 사기 문제가 본격화된 2022년 부터 임대차 거래의 50%이상이 월세로 거래되었다. 연구진은 월세의 거래량이 50%가 넘어가면서 월세 선호 현상이 가속화 되고 있다고 판단했다. 

과거 2014년~2021년 까지 월세 거래량의 비중은 40%전후로 지금의 수치는 유의미한 결과임을 볼 수 있다. 

연구진은 이러한 수치를 긍정적으로만 평가할 수 없다고 한다. 경제력 부재로 월세를 선택하는 것은 옳은 일이지만, 전세 사기의 공포성으로 월세를 선택하는 사회구조의 심각성을 얘기하며, 정부의 개선책이 필요하다며 입을 모았다. 

지속되는 전세 사기에 임차인을 보호해줄 다양한 제도가 있다. 바로 ‘전세보증금반환보증’이다. 전세보증금 3억원 이하, 연 소득 5,000만~7,500만원 이하인 무주택 임차인은 ‘전세보증금반환보증’에 가입할 수 있다. 

추가로 각 지자체들에서 ‘번세보증금반환보증’에 대한 보증금 약 30만원 지원 사업을 진행하고 있다.  보증금 지원 사업은 인천시, 대구시, 청주시 등 많은 지자체에서 시행하는 사업으로 전세계약을 예정중인 임차인은  위의 제도를 적극 활용하여 전세사기 피해 예방을 계획하여 안전망을 설치하는 것이 좋다.